In einer nicht rechtskräftigen Entscheidung des LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 – 5 O 66/20 wurde der Gewerbemieter zur Zahlung der Miete verurteilt.

Der Fall

Ein Gewerberaummieter kündigte nach angeordneter, coronabedingter Geschäftsraumschließung (Betriebsuntersagung) an, während der Zeit der Schließung keine Miete für angemietete Geschäftsräume zahlen zu wollen.

Der Vermieter verlangte vom Mieter die Zahlung die Miete und klagte.

Das Urteil

Das Landgericht Heidelberg gab dem Vermieter Recht.

Das Landgericht verneinte die Möglichkeit einer Minderung der Miete nach § 536 Abs. 1 BGB. Die Tauglichkeit der Mieträumlichkeiten zum vertragsgemäßen Gebrauch sei nicht eingeschränkt. Die hoheitliche Maßnahme beziehe sich nicht auf die konkrete Beschaffenheit, den Zustand oder die Lage des Mietgegenstandes. Die den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigende hoheitliche Maßnahme falle in den Risikobereich des Mieters.

Unmöglichkeit im Sinne des § 275 BGB läge nicht vor. Die Gegenleistungspflicht des Mieters entfalle nicht nach § 326 Abs. 1 BGB. Da die corona-bedingte Betriebsuntersagung die Nutzungstätigkeit des Mieters, nicht aber die Gebrauchsverschaffungspflicht des Vermieters beträfe, bleibe der Mieter zur Mietzahlung verpflichtet.

Für eine Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB fehle im konkreten Einzelfall die erforderliche Voraussetzung. Die hoheitliche Maßnahme sei zwar eine Störung der Geschäftsgrundlage. Unter Abwägung insbesondere der vertraglichen Risikoverteilung komme eine Vertragsanpassung allenfalls dann in Betracht, wenn der Mieter eine Existenzgefährdung oder eine vergleichbare unzumutbare wirtschaftliche Beeinträchtigung darlege und nachweist. Umsatzausfälle seien für eine Vertragsanpassung nicht ausreichend.

Unsere Empfehlung

Für Kleingewerbetreibende ist eine Vertragsanpassung durchaus prüfenswert. Der Mieter muss jedoch eine Existenzgefährdung oder eine vergleichbare wirtschaftliche Beeinträchtigung darlegen und beweisen. Ausschließlich Umsatzrückgänge reichen nach dem Urteil des LG Heidelberg nicht aus.

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Frank Löffler
Frank LöfflerRechtsanwalt
Frank Löffler ist Fachanwalt für Steuerrecht und Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht