Grunderwerbsteuer beim Unternehmenskauf: Was sich ab 2. Juli 2026 ändert
Wer Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft erwirbt, muss die grunderwerbsteuerlichen Fallstricke kennen. Der Gesetzgeber hat nun mit dem 9. Steuerberatungsänderungsgesetz (Gesetz vom 29.6.2026, BGBl. I 2026, Nr. 197) grundlegende Weichenstellungen vorgenommen – mit erheblichen Auswirkungen auf die Transaktionspraxis.
Die klassische Signing/Closing-Problematik
Beim Share Deal fällt der Abschluss des Anteilskaufvertrags (Signing) regelmäßig zeitlich mit dem dinglichen Vollzug der Anteilsübertragung (Closing) auseinander. Nach bisheriger Erlasslage der Finanzverwaltung, den Gleich lautenden Erlassen vom 5.3.2024 (BStBl. I 2024, 383, Rz. 30), konnte dieses Auseinanderfallen zu einer doppelten Grunderwerbsteuerpflicht führen.
Am Tag des Signing war danach § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG erfüllt: Das schuldrechtliche Rechtsgeschäft richtete sich auf die Übertragung von 100 % der Anteile; Steuerschuldner war der Erwerber nach § 13 Nr. 5a GrEStG. Mit dem Closing trat daneben § 1 Abs. 2b GrEStG ein, weil der dingliche Gesellschafterwechsel vollzogen wurde. Dafür schuldete die grundbesitzende GmbH selbst die Steuer (§ 13 Nr. 7 GrEStG).
Die Finanzverwaltung hielt beide Festsetzungen für zulässig und verwies auf § 16 Abs. 4a GrEStG als Korrektiv. Das war für die Praxis riskant: Wurde einer der beiden Vorgänge nicht vollständig oder nicht fristgerecht angezeigt, konnte die Entlastung nach § 16 Abs. 5 GrEStG versagt werden. Die wirtschaftliche Doppelbelastung drohte dann endgültig einzutreten.
BFH stellt Verwaltungspraxis in Frage
Der Bundesfinanzhof hat diese Sicht mit zwei AdV-Beschlüssen erheblich erschüttert. Im Beschluss vom 9. Juli 2025 (II B 13/25 (AdV)) äußerte der BFH ernstliche Zweifel daran, ob bei bekanntem Closing eine zusätzliche Festsetzung nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG neben § 1 Abs. 2b GrEStG überhaupt zulässig ist.
Der Senat stellte auf den Einleitungssatz des § 1 Abs. 3 GrEStG ab. Danach soll eine Besteuerung nach dieser Vorschrift nur erfolgen, „soweit eine Besteuerung nach den Absätzen 2a und 2b nicht in Betracht kommt“. Mit Beschluss vom 27. Oktober 2025 (II B 47/25 (AdV)) bestätigte der BFH diese Linie ausdrücklich. Beide Beschlüsse wurden im BStBl. II veröffentlicht. Das ist ein deutliches Signal für die Praxis und lässt eine Anpassung der Gleich lautenden Erlasse vom 5.3.2024 erwarten.
Die Lösung des Gesetzgebers: § 1 Abs. 3b GrEStG n.F.
Mit Wirkung zum 2.7.2026 hat der Gesetzgeber durch das 9. Steuerberatungsänderungsgesetz eine neue Subsidiaritätsregel kodifiziert. Der neue § 1 Abs. 3b GrEStG bestimmt, dass § 1 Abs. 2a und § 1 Abs. 2b GrEStG nicht gelten, soweit Anteile in Erfüllung eines Rechtsgeschäfts im Sinne des § 1 Abs. 3 Nr. 1 oder Nr. 3 GrEStG übergehen.
Damit wird die Besteuerungsreihenfolge umgekehrt: § 1 Abs. 3 GrEStG beim Signing geht vor; § 1 Abs. 2b GrEStG findet beim planmäßigen Closing keine gesonderte Anwendung mehr. Im klassischen Share Deal fällt die Grunderwerbsteuer künftig daher nur noch einmal an – beim Signing. Eine gesonderte Anzeige des bloß erfüllenden Closings ist nicht mehr erforderlich. Das reduziert Abstimmungsaufwand und das Risiko formaler Fehler spürbar.
Verbleibendes Restrisiko: Zwischenerwerbe zwischen Signing und Closing
Die Neuregelung beseitigt nicht jedes Risiko. Erwirbt die Zielgesellschaft zwischen Signing und Closing neue inländische Grundstücke, werden diese durch das Closing nach § 1 Abs. 2b GrEStG zusätzlich erfasst. Sie waren noch nicht Gegenstand des ursprünglichen Rechtsgeschäfts im Sinne von § 1 Abs. 3 GrEStG. Darauf weist auch die Gesetzesbegründung hin (BT-Drucks. 21/6002, S. 102).
Das Doppelbesteuerungsrisiko ist damit auf einen klar abgrenzbaren Sonderfall beschränkt. Gleichwohl sollten Käufer, Verkäufer und ihre Berater den Grundstücksbestand der Zielgesellschaft im Zeitfenster zwischen Vertragsunterzeichnung und Vollzug aktiv überwachen. Insbesondere bei dynamischen Immobilienportfolios sollte dies vertraglich und organisatorisch abgesichert werden.
Mehrfache Grundstückszurechnung im Konzern: § 1 Abs. 4a GrEStG
Bereits zum 5.12.2024 hat der Gesetzgeber mit § 1 Abs. 4a GrEStG die Problematik der sogenannten „Phantomgrundstücke“ weitgehend entschärft. Ein Grundstück gehört einer Gesellschaft für Zwecke der Ersatztatbestände der §§ 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG nur noch dann, wenn sie es aufgrund eines Rechtsvorgangs nach § 1 Abs. 1 GrEStG erworben hat. Entscheidend ist damit die grunderwerbsteuerliche Historie und nicht allein das zivilrechtliche Eigentum.
Die Regelung wirkt in beide Richtungen: Wer ein Grundstück noch nicht grunderwerbsteuerlich erworben hat, gilt nicht als grundbesitzend. Wer es bereits grunderwerbsteuerlich veräußert hat, gilt nicht mehr als grundbesitzend, selbst wenn das Grundbuch noch nicht umgeschrieben ist. Eine wichtige Ausnahme bleibt: Bei Verwertungsbefugnissen nach § 1 Abs. 2 GrEStG ist gemäß § 1 Abs. 4a Satz 4 GrEStG weiterhin eine doppelte Zurechnung möglich. In mehrstöckigen Konzernstrukturen ist deshalb besondere Vorsicht geboten.
Fazit und Praxisempfehlung
Die Neuregelungen vereinfachen die Transaktionspraxis erheblich. Für Erwerbe ab dem 2.7.2026 entfällt im Regelfall die doppelte Anzeigepflicht beim klassischen Share Deal. Altfälle mit Signing oder Closing vor diesem Stichtag sind hingegen weiterhin nach altem Recht zu beurteilen; dort besteht unverändert Handlungsbedarf.
- Die BFH-Beschlüsse II B 13/25 (AdV) und II B 47/25 (AdV) für Altfälle konsequent nutzen.
- Bei laufenden Transaktionen mit Signing ab dem 2.7.2026 den neuen § 1 Abs. 3b GrEStG n.F. vertragsgestalterisch berücksichtigen.
- Den Zeitraum zwischen Signing und Closing auf Zwischenerwerbe von Grundstücken durch die Zielgesellschaft überwachen.
- In Konzernstrukturen § 1 Abs. 4a GrEStG und die Verwertungsbefugnis-Ausnahme stets prüfen.
