Der BGH nahm zum Schriftformerfordernis in Bezug auf einen Landpachtvertrag mit einer GbR als Vertragspartner Stellung, der mit einer Dauer von länger als 2 Jahren abgeschlossen wurde, § 585a BGB.

Der BGH stellte fest, dass ein für längere Zeit als zwei Jahre abgeschlossener Pachtvertrags mit einer GbR Angaben zu den Vertretungsverhältnissen der GbR enthalten muss. Unterzeichnet insbesondere nur ein Gesellschafter der GbR den Vertrag ohne einen die alleinige Vertretung der Gesellschaft anzeigenden Zusatz (z.B. mit Firmenstempel), ist die erforderliche Schriftform nicht gewahrt. Der Vertrag ist vor Ablauf der Vertragszeit kündbar.

Auf den gewerblichen Mietvertrag trifft diese Entscheidung ebenso zu, allerdings bei einer Laufzeit von länger als einem Jahr, § 550 BGB.

Für den Teil des Vertrags, der einen größeren Nutzen an der Einhaltung der fest vereinbarten Laufzeit sieht, ist insbesondere im Corona-Zeitalter das Urteil des BGH besonders ärgerlich.

Der Fall

A verpachtete Flächen länger als 2 Jahre an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (B-GbR).

Im Rubrum des Pachtvertrags wurde ohne einen Zusatz die B-GbR nur mit Firmenbezeichnung und Anschrift als Pächterin genannt.

Unterzeichnet wurde der Vertrag auf Seiten der B-GbR nur durch einen alleinvertretungsberechtigten Gesellschafter und nur mit dessen Namen und ebenso ohne einen weiteren Zusatz.

Sonstige Gesellschafter- und Vertretungsverhältnisse der GbR finden sich auf dem Vertrag nicht.

Der BGH

2.1. OLG Jena

Das OLG Jena vertrat noch die Auffassung, dass die Unterschrift eines Gesellschafters ohne Vertretungszusatz nur bedeuten könne, dass er die GbR allein vertrete.

2.2. BGH, Urteil vom 6. November 2020 – LwZR 5/19

Der Auffassung des OLG Jena schloß sich der BGH nicht an.

Der BGH stellt klar, dass

  • bei langfristigen Miet- und Pachtverträgen
  • es zur Wahrung der gemäß § 550 BGB/§ 585a BGB vorgeschriebenen Schriftform nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung erforderlich ist,
  • dass sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt.

Dies gelte auch für die erforderlichen Unterschriften der Vertragsparteien.

„Unterschreibt lediglich ein Gesellschafter, ist zur Wahrung der Schriftform ein Vertretungszusatz erforderlich, weil anderenfalls nicht ersichtlich wäre, ob der Unterzeichnende die Unterschrift nur für sich selbst oder aber zugleich in Vertretung der anderen Gesellschafter leistet.“
Aus dem Mietvertrag muss sich eindeutig entnehmen lassen, ob der Vertrag mit den vorhandenen Unterschriften zustande gekommen ist oder ob dessen Wirksamkeit so lange hinausgeschoben sein soll, bis weitere Unterschriften geleistet werden.
Die tatsächliche, aber nicht erkennbare Vertretungsmacht erfüllt das Erfordernis der Schriftform nicht. Zweifel an der Vollständigkeit des Mietvertrags bleiben bestehen. Die Vertretungsmacht des GbR-Gesellschafters ist auf dem Mietvertrag und damit für den Vertragspartner nicht erkennbar.
Ebenfalls ist auf dem Mietvertrag die Anzahl der Gesellschafter der GbR als mehrgliedrige Gesellschaft und die Vertretungsbefugnis der einzelnen Gesellschafter als mehrgliedriges Organ der GbR nicht erkennbar.

Unsere Empfehlung

Prüfen Sie als Partei eines Mietvertrags/Pachtvertrags,

  • ob Sie oder Ihr Vertragspartner als GbR im Vertrag angegeben sind,
  • ob im Vertrag eine Festlaufzeit länger als 1 bzw. 2 Jahren vereinbart wurde,
  • ob die Angaben zur GbR und zum Unterzeichner vollständig sind und
  • ob sonstige Fehler im Mietvertrag vorhanden sind, die eine vorzeitige Kündigung des Vertrags zulassen.

Thüringen, Januar 2021

Frank Löffler
Frank LöfflerRechtsanwalt
Frank Löffler ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Steuerrecht und der Kanzleiinhaber.
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